Poradnik dla mieszkańców kamienic- Agnieszka Wojciechowska van Heukelom

Prawo do lokalu komunalnego

Prawo do lokalu komunalnego przysługuje osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych (ani oni ani ich współmałżonkowie nie posiadają mieszkania, domu lub spółdzielczych praw do lokalu), ich średni dochód z ostatnich 3 miesięcy na członka rodziny wynosi poniżej 550 proc. najniższej emerytury dla 1 osoby, 400 proc. najniższej emerytury dla rodzin wieloosobowych (dane na podstawie prawa miejscowego w Łodzi).

Informacje o wysokości dochodów, na podstawie których określa się prawo do lokalu komunalnego dostępne są w każdym urzędzie miasta/gminy.

Prawo do lokalu socjalnego

Prawo do lokalu socjalnego posiadają osoby, które: nie mają tytułu prawnego do żadnego lokalu; ich średni dochód z ostatnich 3 miesięcy na członka rodziny wynosi poniżej 90 proc. najniższej emerytury dla 1 osoby, 60 proc. najniższej emerytury dla rodzin wieloosobowych

Stan prawny kamienicy

Stan prawny kamienicy, w której mieszkasz jest bardzo ważny. Spróbuj ustalić, czy jest to własność gminy, współwłasność, własność prywatna, nieustalony stan własności.

W tym ostatnim przypadku zdarza się, że nieruchomością zarządza gminna administracja.

Pytanie o zasady zarządzania kamienicą oraz jej stan prawny należy skierować do Wydział Praw do Nieruchomości Urzędu Miasta/Gminy

Problemy z wykupem mieszkania

Jeśli od lat starasz się o wykup swojego mieszkania i napotykasz na nieuzasadnioną odmowę, sprawdź, czy przypadkiem ktoś nie interesuje się przejęciem kamienicy bądź udziałów w niej.

Wystąp na piśmie do administracji o uzasadnienie odmowy. W wypadku braku uzasadnienia zgłoś ten problem do Europejskiego Centrum Inicjatyw Obywatelskich. Dane teleadresowe znajdziesz na stronie internetowej www.ecio24.pl.

Obowiązek powiadomienia o zmianie właściciela / zarządcy

Powiadomienia pisemne o zmianie właściciela/zarządcy nieruchomości powinien przesłać lokatorom dotychczasowy zarządca czyli administracja. Z odpowiednim wyprzedzeniem lokatorów powiadomić powinien też ten, kto przejmuje nieruchomość.

Nowy zarządca (właściciel) ma obowiązek wskazać mieszkańcom prawidłowy numer konta, na które mają dokonywać opłat. Informacja musi być doręczona skutecznie (za potwierdzeniem odbioru).

Rozliczenie kaucji

Kaucje, które lokatorzy wpłacali wcześniej powinny być uwzględnione w umowie. Przy przejmowaniu nieruchomości muszą być przekazane osobie, która ją przejęła.

Od tego momentu na nowym właścicielu spoczywa obowiązek rozliczenia się z tych pieniędzy z najemcami w momencie zakończenia najmu. Cała kwota powinna być zwrócona, chyba, że w wynajmowanym mieszkaniu są jakieś szkody, zniszczenia. Wtedy właściciel może pokryć koszt naprawy właśnie z tej kaucji.

UWAGA: po odliczeniu należnej za naprawę kwoty reszta pieniędzy nadal podlega zwrotowi!

Wszelkie inne wpłaty dodatkowe czy tzw. odstępne przekazane właścicielowi nieruchomości bezpośrednio bądź za pośrednictwem biura powinny być udokumentowane (potwierdzenie).

Zwrot kosztów remontów
wykonanych przez lokatora

Zwrot kosztów remontów możliwy jest tylko wtedy, gdy najemca uzyskał pisemną zgodę na ulepszenie lokalu. Wykonywanie remontów bez zgody właściciela jest ryzykowne, po zakończeniu najmu właściciel może bowiem żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

Art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów: „Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.”

Podwyżka czynszu

Podwyżka czynszu musi być uzasadniona i nie może przekroczyć w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację, pod rygorem nieważności podwyżki (Art. 8a ust. 4, 4a, 4b i 4e Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Za uzasadnioną uważa się podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nie przekraczającej w danym roku kalendarzowym średniego rocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną

Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może też ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu

b) 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Spór o podwyżkę

Informację o podwyżce czynszu (pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu), właściciel/zarządca ma obowiązek przekazać na piśmie. W odpowiedzi na podwyżkę wysokości czynszu lokator może albo odmówić jej przyjęcia, co oznacza rozwiązanie umowy najmu albo ją zakwestionować przed sądem. Odmowa lokatora musi być przedstawiona właścicielowi również na piśmie. Kwestionujący podwyżkę lokator może wnieść do sądu pozew o uznanie, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości. Musi on przy tym powołać się na zapisy art. 8a ust. 4a-4e Ustawy o ochronie praw lokatorów. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu. Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu, kończącego postępowanie, lokator płaci czynsz w wysokości takiej jak przed wypowiedzeniem.

Uwaga: w przypadku uznania przez sąd podwyżki za zasadną (przegrania przez lokatora sprawy sądowej), lokator jest zobowiązany pokryć różnicę w czynszu za cały okres, kiedy toczyło się postępowanie sądowe.(art. 8a ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów).

Remont zamieszkałego budynku

Gdy właściciel decyduje się na przeprowadzenie gruntownego remontu zamieszkałego budynku ma on obowiązek zapewnić lokatorom na czas remontu inny lokal, nie gorszy niż dotychczas zajmowany. Może się zdarzyć, że będzie to lokal o wyższym standardzie, ale opłata za niego nie może być wyższa niż dotychczasowa.

Właściciel budynku może też obniżyć czynsz na czas prowadzonego remontu, aby zrekompensować lokatorom niedogodności.

Prawa wynajmującego i najemcy

Pamiętaj, że Twoje prawa nie mogą naruszać praw innych. Właściciel nieruchomości ma prawo do pobierania opłat i poszanowania swojej własności.

Zamach w Smoleńsku a sądy i instytucje państwa
Przywrócić sądy Polakom – skrót diagnozy- Stanisław Możejko
Kryzys polityczny w Brazylii
Groźby śmierci wobec prezydenta Dudy

Wspomóż nas!

Jeśli czytałeś lub słuchałeś...

Newsletter

Chcesz być na bieżąco?
Zapisz się do subskrybcji!

Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać lepiej.

Dowiedz się więcej